Покупаю дома по $750K.
Продаю по $1.2M.

Операция короткого цикла в недвижимости: покупаем устаревший, но конструктивно здоровый дом в правильной локации, делаем полный ремонт (кухня, ванные, инженерия, иногда крыша и ударопрочные окна) и продаём как готовый продукт. Базовый цикл — 6 месяцев от закрытия покупки до продажи. Доход формируется на разнице между ценой «как есть» и итоговой ценой продажи минус ремонт и удержание.

Минимальный чек обсуждается индивидуально на ознакомительном звонке — зависит от размера сделки и структуры (заём плюс ваш капитал или только ваш капитал). Финальные параметры фиксируются в учредительном соглашении отдельной компании под каждый объект. Партнёрский формат — для квалифицированных инвесторов (accredited investors) согласно определению SEC (Regulation D, Rule 506).

Основные риски — два: превышение бюджета на ремонт и изменение рынка во время удержания. Контроль:

• Запас 1.20× к заявленному бюджету ремонта закладывается в расчёт прибыли до подписания контракта.
• Пессимистичный срок удержания — 8–10 месяцев, стоимость удержания ~$1K/мес — учтены в расчёте сделки.
• Поиск только в Boca Square (33486) — локация со сроком продажи 48 дней и глубоким кругом покупателей в сегменте $1.05–1.25M.
• Первичный фильтр: сделка отбрасывается, если базовая прибыль после всех расходов < $80K.

Базовый сценарий: 6 месяцев от закрытия покупки до закрытия продажи. Внутри: ~30 дней на разрешения и демонтаж, 60–90 дней на основной ремонт, 30 дней на отделку и подготовку к показу, 30–45 дней на листинг и закрытие. Пессимистичный сценарий — 8–10 месяцев с учётом задержек по разрешениям или медленного рынка.

Удлинение срока удержания влияет на доходность через стоимость удержания (~$1K/мес) и проценты по займу, но не убивает сделку — запас ×1.20 и целевая прибыль $80–150K дают резерв. В учредительном соглашении зафиксирован порядок выплат: приоритетная доходность инвестору выплачивается до любых распределений. Если отклонение существенное — еженедельный отчёт партнёру, а не задним числом.

Инвесторы-нерезиденты США инвестируют в недвижимость США через несколько структур: прямое участие в специальной компании с удержанием налога по FIRPTA, либо через американскую компанию-блокатор для устранения прямой связанной с США деятельности. Конкретная структура зависит от страны резидентства, наличия налогового соглашения с США и размера позиции. Налоговый консультант подбирается под профиль инвестора до подписания — это часть подготовки к сделке.

Эта информация общая и не является налоговой консультацией.